Adquirente de bens imóveis, você sabe o que é o ITBI?
Artigo publicado no dia 24 de Outubro de 2016, no 'Jornal da Cidade', em Aracaju/Se.
Adquirente de bens imóveis, você sabe o que é o ITBI?
A aquisição da casa própria é o sonho de muitos brasileiros e brasileiras, que podem recorrer a diversos tipos de meios para alcançar esse objetivo: Financiamentos, consórcios, programas habitacionais como o minha casa minha vida, poupança, etc. O que muitos desses não sabem é que a aquisição de um novo bem imóvel acarreta no pagamento de taxas e impostos. Especificamente, no mínimo, um imóvel regularizado quando se é vendido deve-se ser pago ITBI e as taxas de escrituração e Registro em Matricula no cartório de Registro de imóveis responsável pela localização do mesmo.
Para quem já passou por essa experiência uma ou mais vezes, não é muito agradável saber que para que o imóvel passe legalmente a ser seu é preciso desembolsar uma quantia consideravelmente alta, já que é costume que somente o valor do ITBI esteja em torno de 2%do valor da avaliação do imóvel, o chamado valor venal mercantil, enquanto as taxas de cartório são fixadas em tabela confeccionada pelos Tribunais de Justiça de cada Estado e não obedecem o critério de porcentagem necessariamente. Geralmente, a porcentagem costuma ser em torno de 2%, em analogia ao artigo 88, inciso I da Constituição Federal, incluído pela Emenda Constitucional nº 37 de 2002, o que não impede que cada município verse sobre a sua própria cobrança.
O ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis –, que também é chamado de ITBIV – Imposto de Transmissão de Bens Inter Vivos -, é cobrado pelo município onde o bem imóvel está localizado quando há transmissão dessa espécie de bem de forma onerosa (compra e vela, cessão de direitos, cessão de domínio, etc). Está previsto na Constituição Federal em seu artigo 156, inciso II e no Código Tributário Nacional – CTN - em seu artigo 35 e seguintes. Para que seja calculado este imposto, utiliza-se o valor venal mercantil do imóvel, ao qual não se confunde com o valor venal para fins de IPTU. De acordo com a avaliação feita para esse imóvel, o Município cobra uma porcentagem, sendo que cada Município estabelece a porcentagem cobrada por lei municipal.
O Código Civil, em seu artigo que “São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente”. Por isso, entende-se por bens imóveis para fim de cobrança desse imposto os terrenos e os terrenos mais suas construções e benfeitorias.
Legalmente falando, o marco da cobrança desse imposto deveria ser a transmissão da propriedade do bem, o que só ocorre com a mudança do nome para o novo proprietário através de documento próprio para isso (escritura pública de compra e venda, contrato de financiamento com alienação por instituição bancária, escritura pública de cessão de direitos hereditários, etc.) na matrícula do imóvel que consta no Cartório de Registro Imobiliário da Circunscrição cujo imóvel está localizado, como versa o artigo 1.245 do Código Civil. Porém, fez de costume a cobrança anterior à celebração perfeita de tal negócio, uma vez que a sua posterioridade dificultava o adimplemento de tal obrigação tributária. Por tanto, quem adquire bens imóveis hoje faz-se necessário o pagamento antecipadamente de tal imposto antes da realização do registro na matricula no cartório de registros de imóveis.
A lei municipal também poderá versar sobre isenções para certos contribuintes ou em certas situações, com tanto que não contrariem o disposto no CTN e na Constituição Federal. Isso porque a Constituição já versa sobre imunidades tributárias, garantindo a gratuidade para certas situações. No caso em tela, é imune ao pagamento do ITBI aqueles que se encaixam no Artigo 156, §2º, inciso I e Artigo 36 do CTN: transmissão de direitos ou bens incorporados ao patrimônio de pessoas jurídica para realização de capital, através de fusão, cisão e incorporação, ou que retorne a pessoa física quando a empresa nos casos de extinção da pessoa jurídica.
O lançamento do valor a ser pago pode ser feito por declaração do valor da negociação, se esse valor for correspondente ao valor mercantil do mesmo. Porém, entendendo a Fazenda Pública Municipal que há divergência entre o valor declarado como o negociado e o valor venal mercantil, o município poderá fazer a arbitragem do valor para o lançamento e até mesmo vistoria no imóvel. Não concordando com o valor arbitrado, é direito do contribuinte recorrer de tal avaliação, primeiro administrativamente e, persistindo o erro, judicialmente, onde um perito poderá ser chamado para realizar a avaliação.
Costuma-se fazer confusão quanto à necessidade do pagamento tanto do imposto quanto do registo no cartório, quando o mesmo imóvel é vendido por várias vezes, passando de proprietário para novo proprietário. Portanto, é preciso esclarecer que tanto o imposto quanto as taxas são inerentes ao negócio jurídico, a transmissão onerosa, e não a existência bem exclusivamente. Assim, mesmo que você adquira um imóvel que teve vários donos anteriormente, na realização da sua aquisição irá ser cobrado novo ITBI e novas taxas de transferência.
Por tudo isso, quando for pensar em adquirir seu primeiro imóvel ou um novo imóvel, é sempre bom está preparado ou preparado para desembolsar as quantias necessárias para sua regularização, evitando assim o infortúnio da não conclusão do negócio ou alguma dificuldade financeira.
